公募REITs市场：供需两旺，驶入发展快车道

近期，公募REITs市场持续升温，展现出蓬勃发展态势。从汇添富九州通医药仓储物流REIT认购倍数达1192倍的历史新高，到国泰君安济南能源供热REIT上市首日涨停，再到中国人寿大手笔投资基础设施公募REITs，一系列事件都表明，公募REITs已成为资本市场的一大热点。

新发项目备受追捧：首单效应持续发酵

近期涌现出一批公募REITs“首单”项目，涵盖供热设备、农贸市场、医药物流仓储等多个领域。其中，国泰君安济南能源供热REIT作为全国首单市政基础设施公募REIT，上市首日涨幅触及上限，充分体现了市场对其的认可。该项目不仅盘活了市政基础设施资产，也为民生保障和金融创新融合树立了良好的示范效应。

易方达华威市场REIT作为全国首单农贸市场公募REIT和福建省首单民营企业公募REIT，以及汇添富九州通医药REIT作为国内医药仓储物流设施首单公募REIT，同样吸引了大量投资者关注，认购倍数屡创新高。这表明，市场对不同类型基础设施资产的REITs产品有旺盛需求，也预示着未来将有更多细分领域的“首单”项目涌现。

中金基金分析师指出，在常态化发行机制下，文旅基础设施、养老、数据中心等领域有望迎来REITs发行突破，市场将进一步提质扩容。

存量REITs价格持续走高：结构性行情显现

不仅新发项目表现亮眼，存量REITs市场价格也持续走高。Wind数据显示，2025年以来，中证REITs全收益指数上涨超9%。部分REITs产品因涨幅过高，已采取停牌或风险提示措施，反映出市场情绪高涨的同时，也提醒投资者需理性投资，关注风险。

国泰君安证券分析师刘玉认为，随着价格不断上涨，市场机会正从“水位普涨”转向“结构淘金”，投资者需要更加深入地分析底层资产现金流、管理人运营能力等因素。国海证券首席固收分析师靳毅则建议关注经济基本面修复和2024年度业绩兑现情况，并对各行业的关键指标进行细化分析，关注板块间分化。

市场扩容趋势明确：多元化资产入池

政策支持和市场成熟是公募REITs市场扩容的重要推动力。未来，REITs入池资产将更加丰富，从传统基建向“硬科技”领域延伸，覆盖人工智能算力中心、绿色数据中心、智慧城市物联网平台等新兴领域。

《关于资本市场做好金融“五篇大文章”的实施意见》明确支持人工智能、数据中心、智慧城市等新型基础设施以及科技创新产业园区等领域项目发行REITs，为REITs市场发展注入强劲动力。大公国际分析认为，通过将分散的科技资产整合并证券化，REITs可以释放万亿级存量价值，同时引导社会资本投向前沿技术领域。

此外，养老REITs和文旅REITs也迎来新的发展机遇。《实施意见》提出探索以养老设施等作为基础资产发行REITs，国务院办公厅也鼓励支持符合条件的文化和旅游类项目发行REITs。这些政策为REITs市场多元化发展提供了有力支撑。

证监会2025年系统工作会议提出加快REITs市场建设，被业内视为推动公募REITs市场加快发展的明确政策信号。中信建投证券认为，监管部门将关注信披规范管理和多层次REITs市场建设，中长期来看，则有望从专项立法、引入增量资金、加强主动管理等方面推动REITs市场高质量发展。总而言之，公募REITs市场发展前景广阔，在政策支持和市场需求的共同推动下，有望持续保持供需两旺的态势，为投资者带来更多机会。