楼市惊天巨变！专家爆料：谁在偷偷抄底？

楼市“小阳春”提前到来：热点城市回暖明显

往年，三月通常是楼市的传统旺季，被称为“小阳春”。但今年，这股暖意似乎提前到来。来自多家市场机构的数据显示，春节假期结束后，北京、上海、广州、深圳、杭州等热点城市楼市的回暖势头，明显优于去年同期，预示着“小阳春”行情已经初现端倪。

多地楼市数据向好，一线城市领跑

数据显示，今年1-2月，全国新建商品房销售面积和销售额同比降幅，较去年全年分别收窄了7.8和14.5个百分点。从国家统计局监测的40个重点城市来看，1-2月新建商品房销售面积和销售额同比分别增长了1.3%和7.1%。

具体到城市，北京2月份二手房网签量为11876套，同比大幅上涨87.6%。3月前11天，北京二手住宅网签量已达5541套，工作日日均网签量约为700套，较春节前增长约7%。上海同样表现亮眼，2月份新建商品住宅网签成交同比增长83%，二手住宅成交更是同比增长127%。进入3月，上海的成交量依然保持了强劲的增长势头。深圳、广州、杭州等地也呈现出类似的复苏迹象，多个指标均显示出房地产市场的活跃度正在提升。

专家解读：多重因素驱动楼市回暖

中原地产首席分析师张大伟认为，今年“小阳春”的出现，主要源于入学需求叠加春节后的部分改善需求。同时，去年出台的一系列促进房地产市场稳定回升的政策，也开始逐步显现效果。北京链家相关人员也表示，今年房地产市场氛围相对平和，一方面得益于政策环境的持续改善，购房门槛和资金成本显著降低；另一方面，价格止跌企稳的态势，也让买卖双方都更加理性。

楼市分化加剧：不同城市、板块表现各异

值得注意的是，尽管部分热点城市已经迎来了“小阳春”，但楼市的分化现象依然十分明显。城市之间、城市内部板块之间的表现差异较大，呈现出一种“冷热不均”的局面。

核心城市与非核心城市的分化

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶指出，今年的《政府工作报告》将“稳住楼市股市”写入总体要求，并再次强调要“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，这为市场传递了积极的信号。叠加3月传统营销季的到来，预计核心城市的新房销售有望继续回稳。但与此同时，城市之间、城市内部板块之间的分化行情，预计仍将延续。一些人口持续流出的城市，短期内房地产市场量价可能难以恢复。

城市内部板块之间的差异

以北京为例，中原地产首席分析师张大伟表示，北京楼市的分化仍在持续。大约50%的二手房已经出现了明显的价格上升，但仍有部分房源还在探底过程中。新房的分化则更为明显，“好房子”的供应预期影响了新房的价格，部分郊区房源在春节后出现了价格调整、加大促销的情况。广州的情况也类似，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，广州“小阳春”的驱动因素之一是去年中心区改善盘销售较热，导致部分板块存在供应缺口。

政策走向：降低购房成本，优化供给结构

58安居客研究院院长张波认为，政策宽松、需求释放和土地市场活跃是“小阳春”的主要驱动力。后续政策将以降低购房成本、优化供给结构为重点，推动市场逐步企稳。预计更多中小城市会在需求侧持续发力，尤其是在公积金层面，通过扩大缴存范围、支持跨城贷款、代际互助等方式，增强购房支持力度。

政策发力：“好房子”与改善型需求释放

今年的《政府工作报告》提出，要持续用力推动房地产市场止跌回稳。而首次被写入《政府工作报告》的“好房子”，也将成为今年楼市的关键词，预示着房地产发展的新方向。

政府工作报告强调“稳楼市”与“好房子”

在全国两会期间的记者会上，住房和城乡建设部部长倪虹表示，人民群众的住房需求正在从“有没有”转向“好不好”，建设“好房子”直接关系到人民群众的获得感、幸福感。据介绍，住房和城乡建设部正在组织编制“好房子”建设指南，也在修订《住宅项目规范》，其中一项就是将住宅的层高标准提高到不低于3米。这一举措旨在提升居住品质，满足人民日益增长的美好生活需求。

专项债助力城中村改造，盘活存量土地

《政府工作报告》提出，拟安排地方政府专项债券4.4万亿元，比上年增加5000亿元，重点用于投资建设、土地收储和收购存量商品房、消化地方政府拖欠企业账款等。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，随着新一轮城中村改造提速，专项债券可以用作项目资本金、拆迁安置投入，资金平衡模式从单一项目转向片区统筹平衡，同时启动“房票”安置，不仅有望消化部分新建商品房库存，从而缓解供求关系，稳定市场预期，还能在释放库存后激发开发商开发、拿地的积极性。

行业展望：房地产市场步入新平衡周期

经历了2022年至2024年的调整，房地产市场正步入新平衡周期，一线城市如北京、上海、深圳的房价已现止跌企稳态势，成交量也有显著增长。业内人士普遍认为，住房是极为重要的消费场景，新一轮政策措施的落地实施，将有效带动房地产上下游产业链协同发展，促进房地产市场平稳健康发展。盘活闲置存量土地将是促进投资开工“止跌回稳”的关键举措，只有投资开工恢复，才能增加市场有效供应，推动市场进入新的循环。